Rivalutazione aree edificabili
Agli ISCRITTI,
Prot. 275
Si porta a conoscenza degli iscritti che sono stati riaperti i termini per l’Asseverazione del valore d’acquisto dei terreni edificabili o agricoli di cui molti di noi hanno sottoscritto, in questi ultimi anni, le relative perizie giurate e, in ragione di questo, potrebbero essere richiamati dai committenti per avere chiarimenti in merito alle nuove disposizioni.
A tal riguardo si specifica che l’art. 1, co. 554-555 della legge di stabilità 2017 (Legge 11/12/2016 n° 232, G.U. 21/12/2016), in vigore dal 01.01.2017, ha nuovamente riaperto i termini per la rideterminazione del valore d’acquisto dei terreni edificabili o agricoli posseduti alla data del 1° Gennaio 2017 da persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.
La nuova rideterminazione dei valori dei beni in argomento potrà dirsi perfezionata a condizione che, entro il prossimo 30.06.2017 si verifichino le seguenti due condizioni:
- Asseverazione perizia: un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere) rediga e asseveri (presso Tribunale, Giudice di Pace, Notaio) la perizia di stima del terreno;
- Pagamento Imposta: il contribuente versi l’intero importo o la 1 prima delle 3 rate ammesse dell’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno risultante dalla predetta perizia del professionista (nella precedente legge tale imposta era il 4%);
Coordinamento con/tra le passate rivalutazioni: I contribuenti che hanno effettuato una precedente rideterminazione del costo dei terreni e che intendono effettuare una nuova rivalutazione possono:
- scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione, l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata.
Se il contribuente, in relazione alla precedente rivalutazione, si era avvalso della rateizzazione dell’imposta sostitutiva dovuta, non deve più versare la rata o le rate, non ancora scadute, relative alla “vecchia” rivalutazione (C.M. 24.10.2011 n. 47). In buona sostanza, se viene rivalutato, nel 2017, un terreno già oggetto di rivalutazione alla data del 30.06.2016 (ovvero in anni precedenti), sarà possibile non versare la seconda e la terza rata, scadenti rispettivamente il 30.06.2017 e il 30.6.2018; - effettuare una nuova rideterminazione, anche nel caso in cui l’attuale perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.
Qualora l’imposta pagata in occasione della precedente rideterminazione sia maggiore di quella dovuta entro il 30 Giugno 2017 non deve essere effettuato alcun versamento ma, in tal caso, per espressa previsione normativa, la parte eccedente non può nemmeno essere chiesta a rimborso.
Attenzione alla fattispecie in cui il valore attuale di mercato del terreno risulti inferiore a quello di precedenti perizie di stima.
L’attuale situazione del mercato immobiliare potrebbe comportare che, al momento della cessione del terreno, il valore di tale bene (e quindi il relativo prezzo di vendita) risulti inferiore al valore risultante dalla perizia di stima in precedenza effettuata.
In tale circostanza Amministrazione Finanziaria e Giurisprudenza hanno assunto diverse posizioni circa le conseguenze in capo al contribuente in relazione al disposto dell’art. 7, comma 6, della L. n. 448 del 2001 che prevede che il valore periziato costituisca “valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”.
L’Amministrazione Finanziaria: Varie Circolari Ministeriali (ad es° Circ. Agenzia delle Entrate 1.2.2002 n. 15, § 3 e 6.11.2002 n. 81, § 2.1) hanno precisato che nel caso in cui nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell’art. 68 del T.U.I.R., senza tener conto del valore rideterminato (in sostanza, secondo l’Amministrazione Finanziaria, in tal caso, la rivalutazione effettuata avrebbe perso completamente di efficacia).
Successivamente però, la stessa Amministrazione Finanziaria ha cambiato leggermente orientamento affermando, con Circ. n. 1/E del 15 febbraio 2013, che se in atto notarile il valore periziato viene comunque indicato, anche qualora lo stesso risulti superiore al corrispettivo della compravendita e le imposte di trasferimento (registro, ipotecaria e catastale) vengano assolte sul predetto valore periziato, quest’ultimo non perderebbe di efficacia anche ai fini delle imposte dirette.
In sostanza, secondo l’ultimo orientamento Ministeriale espresso, la rivalutazione effettuata perderebbe di efficacia solo qualora in atto notarile non venga indicato il maggior valore rivalutato (attenzione però che in questo caso l’acquirente paga le imposte di trasferimento sul maggior valore rivalutato e non sul minore corrispettivo pagato per l’acquisto).
La Giurisprudenza: I Giudici tributari si sono spesso manifestati di diverso avviso. Con ordinanza n. 19242/2016 la Suprema Corte ha ribadito che la mancata indicazione nel rogito di compravendita immobiliare del valore del terreno, come rideterminato ai sensi dell’art. 7 della L. n. 448/2001 (Finanziaria 2002), non costituisce una condizione ostativa per il contribuente alla facoltà di beneficiare dell’affrancamento, utilizzando quindi la deroga prevista dalla medesima norma al criterio ordinario di determinazione dell’imponibile. La sentenza C.T. Reg. Milano 28.6.2016 n. 3836/1/16 ha stabilito che non scatta la decadenza dal diritto di usufruire dell’agevolazione in oggetto per il solo fatto di avere indicato in sede di cessione un prezzo inferiore al valore minimo di riferimento costituito da quello risultante dalla rivalutazione.
Alla luce di tutta la diatriba sopra illustrata, un contribuente che intende cedere a un corrispettivo inferiore un’area a suo tempo affrancata per un valore superiore ha quindi due alternative:
- la prima possibilità consiste nell’asseverazione tramite una nuova perizia di stima che riporta il valore aggiornato (e inferiore) della precedente rivalutazione effettuata.
Nell’ipotesi in cui il nuovo valore rivalutato risulti inferiore a quello indicato nella perizia redatta in occasione della precedente rivalutazione, il contribuente può:
• scomputare dall’imposta sostitutiva versata in occasione della nuova rivalutazione quanto già pagato per la precedente rivalutazione, fino a concorrenza della stessa
• versare l’imposta sostitutiva dovuta sulla nuova rivalutazione e chiedere il rimborso di quanto versato in precedenza.
A quest’ultimo proposito, si ricorda che, in ogni caso, l’importo del rimborso non può eccedere l’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione effettuata: la maggiore imposta versata per la precedente rivalutazione non è rimborsabile. - la seconda possibilità è rappresentata dal dare ufficialità nell’atto di vendita alla discrepanza esistente tra il maggior valore di perizia (che costituisce valore minimo ai fini delle imposte indirette pagate dall’acquirente) e il minor corrispettivo, richiamando il primo, ma trasferendo il bene sulla base del secondo.
Nella convinzione di essere stati esaurienti e nel ringraziare il dott. Angelo Subinaghi per il contributo datoci, restiamo a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.
Il Presidente
Arch. Aldo Lorini