Comune di Pavia: onerosità degli interventi edilizi legati al recupero dei sottotetti
Prot. 294
Agli ISCRITTI
L’Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Pavia è impegnato in prima linea con l’ufficio tecnico del Comune di Pavia, nella figura dell’Assessore al Territorio, Urbanistica ed Edilizia Privata Marco Bellaviti e del Dirigente del Settore Pianificazione e Gestione del Territorio Ing. Valentina Dalmanzio, in una fase di confronto e condivisione della riorganizzazione delle procedure delle pratiche edilizie in generale.
Fine ultimo è la semplificazione delle procedure, la certezza delle tempistiche, i chiarimenti interpretativi riguardo la normativa vigente.
Con riferimento a questo ultimo aspetto sembrerebbe finalmente sciolto un nodo interpretativo, fino a ieri letto in misura molto restrittiva, riguardante l’onerosità degli interventi edilizi legati al recupero dei sottotetti.
Il Comune di Pavia, su nostra insistenza, si è confrontato con il proprio ufficio legale per meglio chiarire l’obbligo di pagamento degli oneri riguardo interventi di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo (gratuiti) che, in caso di contestuale recupero edilizio del sovrastante sottotetto esistente (intervento definito per Legge di “ristrutturazione” ed oneroso alla stregua della nuova costruzione), venivano anch’essi catalogati come ristrutturazione, con conseguente automatico obbligo del pagamento degli oneri di costruzione.
Nella convinzione che la questione sia meglio comprensibile leggendo il quesito inoltrato e la conseguente risposta del legale, senza ulteriori nostri commenti, gli stessi vengono di seguito riportati.
Cordiali saluti.
Il Segretario
Arch. Paolo Marchesi
QUESITI INOLTRATI
Gentile Avvocato,
l’Ordine degli Architetti della Provincia di Pavia (che legge p.c.) ci sollecita un quesito al fine di stabilire una corretta applicazione della normativa sul Recupero Abitativo dei Sottotetti – art 63 c.1 della LR 12/05 “….promuove il recupero abitativo dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici ” – ed in particolare in riferimento alle modalità di determinazione degli oneri, poiché sono state riscontrate disomogeneità di giudizio e valutazione rispetto all’applicazione della normativa nei differenti Comuni della Regione.
Al fine della maggiore chiarezza dei quesiti, supportiamo con il seguente esempio.
Un immobile residenziale consta di un piano interrato (autorimessa cantine e deposito), tre piani fuori terra (zona giorno al piano terra e zona notte al piano primo, zona hobby al piano secondo), sottotetto inutilizzato (“solaio morto”).Il proprietario ne decide la sistemazione.
Caso 1
MANUTENZIONE STRAORDINARIA / RESTAURO / RISANAMENTO CONSERVATIVO: i lavori prevedono esclusivamente sistemazioni interne, anche di parti strutturali, nuova distribuzione degli spazi con spostamento esclusivamente di tavolati. Sistemazione di tutte le finiture. Non c’è aumento di superficie e di volume. LA PRATICA NON E’ ONEROSA.
Caso 2
RISTRUTTURAZIONE: i lavori sono come quelli del punto precedente ma riguardano parti strutturali, traslazione di solai, completo rifacimento degli impianti e la divisione dell’immobile i tre appartamenti con l’inserimento di un ascensore. Non c’è aumento di superficie e di volume. LA PRATICA E’ ONEROSA CON ONERI AL 50% (ristrutturazione) CALCOLATI SUL COMPUTO METRICO.
Caso 3
RECUPERO SOTTOTETTO: non è previsto nessun genere di opere ai piani dell’edificio. Si recupera esclusivamente il sottotetto esistente (ovviamente già presenta le caratteristiche minime per poter essere recuperato). C’è aumento della superficie e volumetria (quelli del sottotetto). Per Legge è definita ristrutturazione. LA PRATICA E’ ONEROSA CON ONERI AL 100% (nuova costruzione) CALCOLATI SUL COMPUTO METRICO.
QUESITO n°1
Viene presentata una pratica per effettuare un intervento di Risanamento Conservativo sul Piano interrato e i tre piani fuori terra (Caso 1). A metà lavori il proprietario chiede di aggiungere il recupero del sottotetto (punto 3).
Si chiede come debba essere classificato l’intervento:
Caso a)
– Intervento complessivo su Piano interrato, tre piani fuori terra e Sottotetto tutto come Ristrutturazione
L’aggiunta del recupero a fini abitativi del sottotetto comporta un automatica classificazione dell’intervento sull’intero immobile in “Ristrutturazione” ai sensi dell’art.27 c.1 lettera d) della LR 12/05 (da non oneroso ad oneroso)
Gli oneri vengono calcolati sul computo metrico dei lavori di risanamento conservativo al 50% e sul computo metrico del sottotetto al 100%.
In questo modo le stesse identiche opere che nel caso 1 non erano onerose diventano soggette al pagamento.
Caso b)
– Piano interrato e tre piani fuori terra come Risanamento Conservativo
– Sottotetto come Ristrutturazione
Gli oneri vengono calcolati solo sul computo metrico del sottotetto al 100%.
QUESITO n°2
Viene presentata una pratica per effettuare un intervento di Risanamento Conservativo (Caso 1) e una volta chiusa la stessa pratica (non onerosa), viene presentata una nuova per il recupero del solo sottotetto (caso 3).
Si chiede come debbano essere quantificati gli oneri dovuti. Se solo riferiti al sottotetto o se anche alla restante parte dell’immobile.
Pertanto si chiede se la realizzazione degli interventi in tempi diversi (chiusura lavori per il recupero ai fini abitativi del sottotetto e successiva apertura lavori per il Risanamento dell’edificio) comporta un automatica relazione tra le due pratiche, o al contrario le istanze sono assolutamente autonome ed indipendenti?
PARERE LEGALE
Gentile Ingegnere,
in relazione alla questione in oggetto, occorre partire da due fondamentali elementi: innanzitutto evitare comportamenti elusivi degli obblighi di contribuzione da parte dei promotori degli interventi (stante la regola generale stabilita dal legislatore, in base alla quale i titoli sono onerosi e le esenzioni costituiscono eccezione) e, in secondo luogo, garantire una equa ed uniforme contribuzione da parte dei promotori di interventi edilizi del tutto analoghi tra loro.
Per quanto concerne il primo quesito, le ipotesi considerate consentono di ritenere che le modifiche apportate ai piani inferiori dell’edificio – qualora non comportanti ristrutturazione edilizia – non possano essere sottoposte a contribuzione per la sola circostanza che contestualmente viene svolto un recupero del sottotetto, a condizione che l’intervento di recupero del sottotetto medesimo non sia indissolubilmente legato agli interventi ai piani inferiori (per esempio mediante spostamento complessivo della scala, delle parti comuni, degli accessi e dell’ascensore, mediante un insieme sistematico di opere che riguardi le parti strutturali dei piani inferiori al sottotetto dell’edificio).
Se pertanto gli interventi realizzati ai piani inferiori non sono funzionali ed indissolubilmente connessi (ma semplicemente contestuali) al recupero del sottotetto (come nei “casi 1 e 3” da Voi prospettati), non si ravvisano particolari ragioni che consentano di considerare onerose opere che, diversamente, sarebbero gratuite, ferma restando la rigorosa verifica dell’oggettiva indipendenza tra i due interventi.
Diversa è naturalmente l’ipotesi da Voi prospettata nel “caso 2” in cui non paiono sussistere dubbi circa l’onerosità dell’intervento.
Fermo quanto sopra, per quanto concerne il quesito numero 2, non paiono sussistere valide ragioni per considerare oneroso un intervento gratuito, per la sola ragione che successivamente al medesimo viene presentata una pratica per il recupero del sottotetto.